Das neue Maklerrecht bei Wohnimmobilien
Neues Maklerrecht zur Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Immobilien
Die neue Verteilung der Maklerkosten wurde am 14.05.2020 mit dem Beschluss des Bundestages neu und einheitlich geregelt. Dabei gilt ab dem 23.12.2020 die Teilung der Provision für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zwischen Käufer und Verkäufer, wenn der Käufer eine Privatperson ist. Bei gewerblichen Käufern im Gesellschaftsrecht bleibt das neue Maklerrecht unberührt.
Im Gesetz wird die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Immobilien streng geregelt und damit ein Schlusspunkt zu einem über Jahre andauernden Gesetzgebungsverfahren gesetzt, das die gerechte Verteilung der Maklerprovision regeln sollte. Das bisherige Gesetz zu den Maklerkosten sah keine Vorgaben zur Verteilung der Maklerprovision vor und so wurden bisher bundesweit unterschiedliche Modelle praktiziert.
Ab 23.12.2020 - Teilung der Maklercourtage
Im neuen „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Einfamilienhäuser und Wohnungen“ wird die einseitige Provisionszahlung durch den Käufer beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen beseitigt.
Ob damit eine spürbare finanzielle Entlastung beim Immobilienkauf ermöglicht wird, wird das Marktverhalten in Bezug auf die Immobilienpreise zeigen.
Unterschiede zwischen den Bundesländern sind in Zukunft nicht mehr möglich, da die hälftige Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer nun bundesweit einheitlich geregelt ist. Auch ist die bisher oftmals angeprangerte Provisionsregelung im Sinne des Bestellerprinzips nach dem neuen Gesetz nicht mehr möglich.
Ob damit eine spürbare finanzielle Entlastung beim Immobilienkauf ermöglicht wird, wird das Marktverhalten in Bezug auf die Immobilienpreise zeigen.
Unterschiede zwischen den Bundesländern sind in Zukunft nicht mehr möglich, da die hälftige Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer nun bundesweit einheitlich geregelt ist. Auch ist die bisher oftmals angeprangerte Provisionsregelung im Sinne des Bestellerprinzips nach dem neuen Gesetz nicht mehr möglich.
Teilung der Maklerprovision - und die Folgen
Ab dem 23.12.2020 tritt also das neue Maklergesetz in Kraft und zwar für neue Verträge ab diesem Zeitpunkt. Die hälftige Teilung der gesamten Provision wird nach unserer Schätzung als häufigste Variante beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zum Einsatz kommen. Dabei werden zwei separate Maklerverträge geschlossen, einer mit dem Verkäufer und einer mit dem Kaufinteressenten, die sich in der Provisionshöhe nicht unterscheiden dürfen.
Eines vorweg: Wir werden unsere Gesamtprovision nicht erhöhen, da wir uns weiter als Vermittler auf Augenhöhe sehen und weiterhin die Fairness zum Grundsatz haben.
Die Höhe der Provision ist im neuen Gesetz nicht festgeschrieben, es gilt weiterhin der Grundsatz „Jeder nach seiner Fasson“. Und so kann die *erste Folge des neuen Gesetzes* vom Käufer kaum bemerkt installiert werden. Bei einer Erhöhung der Provision um beispielsweise 2 Prozent wird ihm augenscheinlich nur ein Prozent auferlegt.
Das wird einige Verkäufer sicherlich zu einer weiteren Folge animieren, ihren Anteil in den Verkaufspreis der Immobilie fließen zu lassen, also eine Verteuerung der Immobilien stattfindet. Auf diesen höheren Preis bezahlt der Käufer nun auch noch die entsprechend höhere Grunderwerbssteuer und mehr Finanzierungszinsen für sein Kaufdarlehen.
Es ist auch weiterhin möglich, die Provision als „Innenprovision“ zu handhaben, bei welcher der Käufer von außen betrachtet gar keine Provision bezahlt, sondern der Verkäufer diese zu 100 % übernimmt. In diesem Fall ist es sehr wahrscheinlich, dass der Kaufpreis noch weiter nach oben angepasst wurde, denn welcher Verkäufer möchte schon auf Teile seines Erlöses verzichten?
Somit verkehrt sich die beabsichtigte Entlastung der Käufer ins Gegenteil. Sie wird, wenn auch schleichend, zu einer höheren finanziellen Belastung der Käuferschaft führen.
Eines vorweg: Wir werden unsere Gesamtprovision nicht erhöhen, da wir uns weiter als Vermittler auf Augenhöhe sehen und weiterhin die Fairness zum Grundsatz haben.
Die Höhe der Provision ist im neuen Gesetz nicht festgeschrieben, es gilt weiterhin der Grundsatz „Jeder nach seiner Fasson“. Und so kann die *erste Folge des neuen Gesetzes* vom Käufer kaum bemerkt installiert werden. Bei einer Erhöhung der Provision um beispielsweise 2 Prozent wird ihm augenscheinlich nur ein Prozent auferlegt.
Das wird einige Verkäufer sicherlich zu einer weiteren Folge animieren, ihren Anteil in den Verkaufspreis der Immobilie fließen zu lassen, also eine Verteuerung der Immobilien stattfindet. Auf diesen höheren Preis bezahlt der Käufer nun auch noch die entsprechend höhere Grunderwerbssteuer und mehr Finanzierungszinsen für sein Kaufdarlehen.
Es ist auch weiterhin möglich, die Provision als „Innenprovision“ zu handhaben, bei welcher der Käufer von außen betrachtet gar keine Provision bezahlt, sondern der Verkäufer diese zu 100 % übernimmt. In diesem Fall ist es sehr wahrscheinlich, dass der Kaufpreis noch weiter nach oben angepasst wurde, denn welcher Verkäufer möchte schon auf Teile seines Erlöses verzichten?
Somit verkehrt sich die beabsichtigte Entlastung der Käufer ins Gegenteil. Sie wird, wenn auch schleichend, zu einer höheren finanziellen Belastung der Käuferschaft führen.
Gesetz gilt nur für „Verbraucher
Das Gesetz gilt nur für Immobilienkäufe, bei denen private Verbraucher eine oder beide der Parteien stellen. Für gewerblichen Immobilienhandel können weiterhin individuelle Provisionsvereinbarungen geschlossen werden.
Das Gesetz wirkt nur für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an oder von privaten Verbrauchern. Gewerbliche Immobilien, Mehrfamilienhäuser und baureife Grundstücke sind von der Neuregelung nicht betroffen.
Maklerverträge sind ab Inkrafttreten nur noch in Textform zulässig. Ab diesem Zeitpunkt sind Maklerverträge die den Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses regeln, nur noch in Textform zulässig. Diese benötigt allerdings keine Unterschriften und können beispielsweise per E-Mail niedergeschrieben werden.
Das Gesetz wirkt nur für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an oder von privaten Verbrauchern. Gewerbliche Immobilien, Mehrfamilienhäuser und baureife Grundstücke sind von der Neuregelung nicht betroffen.
Maklerverträge sind ab Inkrafttreten nur noch in Textform zulässig. Ab diesem Zeitpunkt sind Maklerverträge die den Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses regeln, nur noch in Textform zulässig. Diese benötigt allerdings keine Unterschriften und können beispielsweise per E-Mail niedergeschrieben werden.
Sinn oder Unsinn des Bestellerprinzips bei Vermietung
Das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermietung für Immobilienmakler. Wieviel Sinn und Unsinn dahinter steckt, das ist eine Frage der Betrachtung, denn letztendlich bestellen beide Parteien. Gerecht ist nur was gleichmäßig verteilt wird. Bei der Vermietung wäre dies ohne weiteres möglich nur offensichtlich nicht gewollt. Was Mieter jetzt bei der Wohnungs-oder Haussuche zur Miete beachten müssen.
Das Bestellerprinzip stellt, neben der Mietpreisbremse, die für Bestands- und Neuvermietungen gilt, eine Reform des Mietrechts dar. Es soll ein Entgegenkommen für den Mieter darstellen. Ein Gesetzesentwurf wurde bereits vom Bundeskabinett verabschiedet und muss nun noch den Bundestag und Bundesrat durchlaufen. Das Gesetz soll voraussichtlich im Frühjahr 2015 in Kraft treten.
Künftig soll nach diesem Prinzip der Vermieter oder Eigentümer als Auftraggeber, der den Immobilienmakler beauftragt, ihn auch zahlen. Das bedeutet, beauftragt der Vermieter einen Makler um seine Wohnung zu vermitteln, trägt er die Kosten. Beauftragt jedoch ein Mieter einen Makler eine konkrete Wohnung zu suchen und mietet er diese an, zahlt der Mieter die Provision.
Das Bestellerprinzip gilt jedoch nur für Mietverhältnisse über Wohnräume. Das Anmieten von Büro- und Gewerbeimmobilien behält nach wie vor die alte Rechtslage „Provisionsregelung ist regionsabhängig und frei vereinbar“. Auch beim Kauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien trifft das Bestellerprinzip nicht zu.