Vergleichswertverfahren - Immobilienvergleich der nicht immer einfach ist

Es ist im § 13 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) definiert. Auf dieser Basis ist das Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien rechtlich anerkannt. Es ist klar in der ImmowertV festgeschrieben. Mit der Vergleichswertmethode erhält man den Marktwert der Immobilie. Dabei wird die Immobilie mit ähnlichen, bereits verkauften Immobilien und den dabei tatsächlich erzielten Kaufpreisen verglichen.
Bei der Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren wird der Immobilienmarkt einbezogen. Das ist für den privaten Immobilienverkäufer sehr wichtig, denn so stellt sich der ermittelte Wert transparent und nachvollziehbar dar. Eine tolle Wohnung oder ein solides Einfamilienhaus wird schwer den passenden Käufer finden, wenn die Nachfrage in dieser Lage gering ist.
Im Bereich der Online-Immobilienbewertung wird das Vergleichswertverfahren einbezogen.

Für die Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren machen Sie Angaben zu bestimmten Merkmalen Ihrer Immobilie. Diese Daten werden dann datenbankbezogen mit denen anderer Immobilien verglichen.
Folgende Kennzahlen werden zur Berechnung eines Immobilienwertes mit dem Vergleichswertverfahren benötigt:
•Lage der Immobilie (auch Haupt- oder Nebenstraße)
•Größen (Grundstück, Wohnfläche, Nutzfläche)
•Gebäudeart
•Ausstattungsqualität
•Baulicher Zustand (saniert, unsaniert, letzte Modernisierung)
•Energetischer Zustand (Wärmeschutzmaßnahmen nach 1990)
•Bauweise (Massiv, Fertigteil, Holzständerbauweise)
•Ertrag aus Mieten
LAGE, LAGE, LAGE ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung und nicht nur ein Spruch zur Erzielung überhöhter Preise. Beim Erwerb einer Immobilie kann man schließlich alles an der Immobilie verändern, nur die LAGE ist endgültig. Sie hat einen maßgeblichen Einfluss auf den Verkehrswert jeder Immobilie. Eine gute Lage zeichnet sich unter anderem durch die Verkehrsanbindung, die ärztliche Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Naherholung und kulturelle Möglichkeiten aus.

Direktes und indirektes Verfahren
Das Vergleichswertverfahren für Immobilien kann auf zwei unterschiedliche Arten erfolgen.

Bei dem direkten Vergleichswertverfahren lässt sich der Wert nur über eine kürzlich verkaufte und ähnliche Immobilie aus der Nachbarschaft ermitteln. Natürlich gehört zu dieser speziellen Voraussetzung Glück. Der Zufall des Verkaufs einer ähnlichen Immobilie in der Nachbarschaft ist äußerst selten.
Weicht beispielsweise die Größe des Vergleichsobjekts nur in geringen Maßen von Ihrer Immobilie oder Ihrem Grundstück ab, so kann man das Vergleichswertverfahren mit einer bestimmten Formel trotzdem anwenden.
Folgendes Beispiel zur Vergleichswertermittlung.
Ihre Immobilie hat 140 m² Wohnfläche. Die einzige verkaufte Vergleichsimmobilie in der Nähe hat 80 m² Wohnfläche und der erzielte Kaufpreis betrug 325.000 €.
325.000 € / 80 m² x 140 m² = 568.750 €

Wenn kein passendes Vergleichsobjekt in der Nähe zu finden ist, wählt man das indirekte Vergleichswertverfahren. Bei diesem Verfahren wird ein Vergleichswert aus einer Gutachterdatenbank herangezogen, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Dabei handelt es sich um einen Vergleichspreis pro Quadratmeter. Dieser wird wie folgt ermittelt:
Ihre Immobilie hat 140 m² Wohnfläche. Der Vergleichspreis aus der Datenbank beträgt 1.700 € pro m² Wohnfläche.
140 m² x 1.700 € = 238.000 € Verkehrswert
Bei dieser Vergleichswertmethode sollten mehrere Vergleichspreise ins Verhältnis gesetzt werden, um einen realistischen Preis zu finden. Angenommen wird dann der Durchschnittswert als Verkehrswert. Dennoch werden zusätzlich individuelle Merkmale Ihrer Immobilie berücksichtigt. Gegebenenfalls werden Zu- oder Abschläge einkalkuliert. Informationen zu Vergleichspreisen sowie speziellen Merkmalen der Vergleichsobjekte erhalten Sie über den Gutachterausschuss der Gemeinde, meistens jedoch nur entgeltlich.


Weitere Infos zum Verfahren - https://de.wikipedia.org/wiki/Vergleichswertverfahren